南京2020年土地出让金_南京集体土地出让金价格

2024-06-18 19:49:16

1.南京七彩星城小产权房转正业内质疑有违规

2.五月土地市场仍然热，但降温信号已经出现

3.江苏省“点名”南京、无锡、苏州率先实施住宅用地供应分类调控

4.南京银杏山庄是小产权房吗

南京2020年土地出让金_南京集体土地出让金价格

8月25日，江苏省南京市发布第二批集中供地公告，并进一步完善竞买规则。此次公告合计挂牌53幅地块，出让总面积约241.72万平方米，起始总价约621.55亿元。9月26日上午9时30分开始网上竞价。

第三方研究机构中指研究院南京分院高级分析师赵芊表示，南京此次土拍规则调整，对市场的稳定发展有着重要的意义，不仅可以控制地价水平，实现“稳地价”，更重要的是降低房企的拿地成本，使企业有足够意愿提高住宅品质。

要求自有资金，限制地块报名数量

南京要求，竞买保证金及须缴纳的土地出让金须为符合要求的自有资金，报名竞买时应提供相关说明材料。分区域、分地块设定竞买保证金比例和成交价款交纳时间。对部分地块，可要求竞买保证金比例不低于出让起始价的50%，同时成交价款须在成交后一个月内全部付清。具体地块的竞买保证金及付款时间要求在出让公告及出让合同中载明。

落实批次集中出让土地的要求，防止过度竞争，适当控制地块报名数量。同一竞买人及同一集团成员企业在同一批次出让公告中所报地块数量不得超过此次公告地块总量的30%。

在本批次出让公告中，同一竞买人及同一集团成员企业不得同时报名竞买（含联合竞买）同一幅地块，且报名地块幅数不得超过13幅（溧水区、高淳区除外）。

部分地块不可联合竞买、不得转让项目公司股权

公告显示，第二批集中供地中，有16幅地块不接受联合竞买、不得合作开发，即“该地块不得联合报名竞买、不得合作开发，竞得土地后，竞得人可以按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让”。

同时，南京还进一步规范项目主体变更。竞得人在签订土地出让合同后，可按出让公告约定，在所占股份大于50%的情况下成立项目公司，土地使用权可申请变更至项目公司名下。地块开发建设产生违约责任的，除项目公司外，竞得人须承担主要责任；项目公司发生失信行为的，记入竞得人的企业信用记录。

设定最高限价，同时提高预售条件

改进土地出让方式。在现行的“限房价、竞地价”出让方式基础上，进一步确立“限房价、定品质、竞地价”的出让方式。

具体而言，当地块无人报名，地块流标；地块只有一家竞买人报名，并有不低于起始价的有效报价，该地块在挂牌时间截止时即成交；两个或两个以上竞买人竞买同一地块，竞价最高者为竞得人。当地块竞价达到最高限价时，仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，停止竞价，改为现场摇号确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得价为最高限价加一个加价幅度。

价格方面，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过核定价格（装修价格另行核定），最高销售单价不得超过售价均价的110%（装修价格另行核定）；所建商品住宅项目须按照《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》（宁规划资源规[2021]6号）执行。

南京要求，当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。

本批次地块配建的租赁住房，只在住宅用地内建设，由竞得人建成后用于租赁，不得上市销售、不得转让、不得分割抵押（另有约定的除外），须遵守国家及南京市租赁住房管理政策相关要求。

本批次出让地块装配式建筑要求以公开出让文件约定为准，规划条件中的“容积率”已包含采用装配式建筑奖励的容积率部分（含预制外墙水平截面积）。

买地6个月内不得预售

南京市要求，各有关部门要根据自身职责，共同对住宅用地出让后的开发建设行为进行联合监督、监管，项目竣工后，施行联合验收。对未达到规划条件及土地出让合同约定建设的，要加强联动、联合执法、信息共享，及时将其失信行为记入企业信用记录。

对因工程质量安全问题突出、违反工程建设强制性标准、群众投诉集中、不认真履行保修责任等造成严重社会影响的，由建设部门认定后，将联合惩戒名单抄送市规划资源局等相关部门，限制其参与南京市土地市场竞买，确保南京房地产市场健康有序发展。

同时，南京提出保障合理施工周期。按照工程审批制度改革的要求，鼓励竞得土地的企业提高开发建设效率。为确保工程建设质量和施工安全，保证科学的设计和施工周期，在竞得土地后6个月内，住宅部分不得申领预售许可证。申领预售许可证前，须由房产部门会同建设部门现场核实进度，建设部门重点核实质量、安全，符合要求的，方可销售。

提升品质

在现行出让条件已约定相关规划品质的基础上，南京市进一步明确，除严格执行现行国家、省技术标准、规范及南京市已出台有关技术要求外，还应执行《关于提升南京市新建商品住宅规划品质要求的通知》（宁规划资源规〔2021〕6号），各区、板块已制定区域标准的，应一并执行，从源头上确保住宅规划设计品质，助推提高城市空间品质。

规划品质要求主要内容须在规划条件和土地出让合同中明确，并在房屋销售现场进行公示。

在此次出让的地块中，出让方要求，在住宅品质方面需要，优化公共空间，升级建筑设计，优化停车设施等。

赵芊表示，近年来，市场上关于住宅品质的纠纷并不少见，此次调整，或将促使房地产企业高品质开发，提升南京居民的居住品质。另外，限制同一家房企地块报名的数量，或将引导市场的理性竞争，引导全市各片区的均衡、协调发展。而溧水、高淳不计在内，有利于引导品牌房企投资溧水、高淳，提升两区品质。部分地块限制了合作，可以有效规避目前市场上一些房企小股占比、多家联合开发的行为，引导市场良性发展。

南京七彩星城小产权房转正业内质疑有违规

办理房屋产权过户的手续和费用：

1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。

2、第一次过户要交纳1．75%的讫税（财政部门收取）

3、6元／平方米的手续费（房管局收）

4、房屋评估费按评估后总价的5‰收（评估事务所收）

5、公证费最高300元

根据以上各项费用您自己一算便知。

经济适用住房上市交易应缴税费

除所得收益缴纳外，以成交价（或评估价）为计（费）基数按下列规定缴纳税费：

1、土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行；

2、所得收益缴纳（已购经济适用住房出售免缴）：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以下的部分，按20%缴纳所得收益，80%归卖方；成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分，30%缴纳所得收益，70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。

3、印花税：0．1%，买卖双方各承担一半；

4、契税：1．5%，由买方缴纳；

五月土地市场仍然热，但降温信号已经出现

日前，位于南京雨花区的小产权房项目七彩星城在售楼处贴出，?该项目已经拿到土地证?。这就意味着七彩星城小产权房获得?转正?。对此，有业内人士对《每日经济新闻》记者表示，该项目建设时的土地性质是集体土地，开发建设的房源自然也就是小产权房。然而，国土部2011年4月曾规定，对于已经建好或者已经售出的小产权房，不得办理土地登记，不允许以任何方式补办土地审批手续。

小产权房获准?转正?

日前，家住在南京河西七彩星城的宋**收到一条物业公司的短信通知她的房子可以拿到土地证了。宋**对《每日经济新闻》记者介绍，2007年5月她在七彩星城买了一套70多平方米的房子，购买价格为3700元/平方米。买的时候，开发商承诺两年之内就可以办到土地证，如果办不到土地证，开发商会给业主500元/平方米的赔偿，但是土地证一直拖到现在等了近5年才办下来。

对七彩星城的转正问题，《每日经济新闻》记者采访了一位项目工作人员，他对记者说，?七彩星城确实转正了，但是还需要一段时间业主才能拿到证件。为了转正，开发商拿出了一个多亿补交土地出让金，业主不需要为转正掏钱，只需要缴纳办证的费用。?

据了解，位于南京雨花台区油坊桥汪家村的七彩星城占地82847平方米，总建筑面积197471.47平方米，项目于2007年正式开盘销售，当前大部分房源已经交付。

在七彩星城的业主们看来，这一转正就能让房子升值不少。宋**给记者算了一笔账，按照目前七彩星城周围9000元/平方米的二手房价格计算，一套房子至少赚几十万元。

?七彩星城转正后，房价上升犹如火箭般的速度。?南京365地产家居网一位工作人员对《每日经济新闻》记者介绍说，?2007年七彩星城开盘时售价为3600/平方米，即使是二手房的升值幅度也是惊人的。?

上述工作人员对《每日经济新闻》介绍说，?七彩星城大多数业主都是买房投资的，所以该项目转正后这些投资客的受益可想而知。?为了证实该工作人员的说法，记者走访了七彩星城周围的房产中介后发现有大量的七彩星城业主对外出售房源。?前段时间听说转正后，就有很多七彩星城的业主过来登记对外出售房源，而且出售的价格和新房源相差无几。?七彩星城附近房产中介的工作人员对《每日经济新闻》记者说。

?如果七彩星城能够转正，那么其余类似楼盘也都将争相转正。因为七彩星城转正后的利益对这些楼盘将会起到刺激作用。?一位业内人士对《每日经济新闻》记者说。

或涉嫌违规

?七彩星城当时开建所用土地为集体用地，按照国土部门的政策，在集体用地上开发商品房本身就属于违规建筑，所以这种商品房是不可能拿到土地证的，但是南京七彩星城项目如今拿到了土地证，有可能涉嫌违规操作。?一位业内人士对《每日经济新闻》记者说。

对于质疑，南京国土资源局一位工作人员在给《每日经济新闻》记者发来的一份资料显示，2003年8月，南京市政府决定在全市范围内开展全面清理处置集体土地房地产专项行动，为了妥善处理历史遗留问题，对2003年8月之前的集体土地房地产项目，符合房屋质量标准并通过规划审查的，在落实查处责任的前提下，可依法补办建设和土地等手续，七彩星城项目就是当时通过了审查。并且七彩星城项目在2007年8月办理了土地征用手续，2010年11月申请办理了土地出让手续，最后经过市政府批准，并按规定补交了土地出让金，经过一系列的手续后，才取得了国有土地使用证。?该项目是补办土地出让手续，并不是外界所说的小产权房转正。?

就南京国土部门的解释，一位业内人士对《每日经济新闻》记者说，?如果七彩星城项目可以转正，那么南京可以转正的小产权房那就太多了，据了解南京的小产权房项目有接近两百个，如果这个口子放开了，那不是违背了国家相关政策吗？?

对于南京为何允许七彩星城这样的小产权房转正，一位不愿具名的业内人士对《每日经济新闻》记者说，?这里面蕴含了太多的利益。这种利益，除了投资者的利益，地方政府也会获得可观的财政收入，在目前房地产市场不景气的环境下，开发商上交的巨额土地款，对地方土地财政是一笔可观的收入。?

小产权房仍存风险

2月16日，在广州召开的全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会上，国家土地执法监察局局长李建勤明确表示，国土资源部已下发关于农村集体土地确权登记文件，明确规定城市户口的人不能到农村买宅基地或小产权房，小产权房不予确权登记，不受法律保护。此外，李建勤还说，去年国务院已经成立了小产权房清理小组，清理小组由国土资源部和住建部牵头，下一步国家将按照积极稳妥原则，清理小产权房。

?这个最新信息再次表明国家在小产权房上的政策，所以南京七彩星城转正可以说存在一定的风险。?一位业内人士对《每日经济新闻》记者说。

目前我国在处理小产权房事件上，还缺乏完善的法律法规，此次国土部明确要求，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或?小产权房?等违法用地，不予确权登记。直接指向已建、在建和已售的小产权房，这意味着类似于南京七彩星城这样的小产权房仍然存在一定的变数，如果不能妥善解决，投资这样的小产权房是无法保证购买者利益的。

虽然不时有地方政府称，在不违反土地利用总体规划的前提下，可以在补办相关的手续后，给小产权房?转正?。但在对小产权房相关个案的处理中，国土部门仍然出手?强硬?。

在2010年5月国土部公开挂牌督办的4起国土资源违法案件中，有两起涉及违规建设小产权房，即北京市怀柔区杨宋镇出手集体土地建房案和辽宁省沈阳蒲河湾农业科技有限公司违法租用集体土地建房案。相关部门均对违章建筑立即叫停，责令开发商停止对外销售，并采取停电、停水措施；对已划分地块对外出租土地待建的，责令退还土地。

江苏省“点名”南京、无锡、苏州率先实施住宅用地供应分类调控

上海易居房地产研究院6月4日发布了《2019年5月40城土地市场报告》。该报告显示，5月份40个典型城市的土地市场交投仍活跃，延续了"小阳春"的热度，但整体地价涨幅收窄明显。这表明热度虽在延续，但已经减弱。而二线城市作为“小阳春”的主力，其土地的量价虽仍在上行，但幅度均在收窄，这表明热度虽在延续，但已经减弱。易居研究院研究员王若辰表示，在当下仍较严厉的政策环境下，预计未来几个月40城地市将有所降温。

5月土地市场持续回暖

报告显示，2019年5月，40个典型城市土地成交建筑面积5078.2万平方米，环比增长10.4%，已经连续3个月环比增幅为正；同比增长38%，土地成交回暖较明显。而1-5月，40个典型城市土地成交建筑面积20243.9万平方米，虽然同比下降5.5%，但降幅继续收窄。

土地出让金方面， 5月，40城土地出让金增加明显，出让金收入为2633.7亿元，环比增加5.1%，同比增加73.1%。1-5月，40城土地出让金收入10305.1亿元,同比增加11.6%，增速为2019年来第一次转正。

分城市来看，2019年1-5月，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、武汉、北京、重庆和上海，土地出让金总额分别为1089.7、733.3、690.9、582.2和564.0亿元。杭州和重庆土地出让金同比下降明显，降幅分别达到19.3%和18.1%，主要由于2018年两城地市火热，基数较高；武汉和上海同比增长明显，分别达到68.7%和47.2%。

从价格来看，5月40城土地成交均价为4878.4元/平方米，同比上涨17.2%，涨幅扩大2.4个百分点；环比上涨1.9%，5月份地价上涨趋势虽仍有所延续，但环比涨幅已经明显收窄，难以持续快速上涨。成交溢价率方面，40城市平均为17.5%，环比上升2.6个百分点，同比下降2.2个百分点。

一线城市量升价跌，二三线城市量价齐升

5月，4个一线城市土地成交建筑面积为261.6万平方米，环比增长137.1%，同比增长406.9%。6个月移动平均土地成交均价为11777.8元/平方米，环比下跌5.8%，同比下跌2.7%，已经连续维持6个月环比和同比双双下跌，并且已经小幅跌破2018年6月的低点11893.4元/平方米，创2015年10月份以来的新低。2019年5月，一线城市土地成交建筑面积增大，主要原因是土地供应量有所增加，但深圳已经连续4个月无土地成交。

二线城市方面，5月土地成交建筑面积为3729.3万平方米，环比增长3.4%，涨幅明显收窄；同比增长41.9%；6个月移动均价4723.3元/平，环比上涨5.6%，涨幅收窄，同比上涨12.4%，扩大3个百分点。

三线城市5月土地成交建筑面积为1087.4万平方米，环比增长23.5%；同比增长8.7%。6个月移动平均成交价为2542.1元/平，环比上涨20.4%；同比上涨34.3%。报告称，三线地价涨幅扩大明显主要是来自无锡和东莞两个强三线城市，而多数弱三线城市的地市并未出现明显升温。因此，5月份三线城市的地价异动更多为样本内部的结构性原因，而非普遍性的三线城市地价上涨。

土地市场降温信号已发出

虽然从报告数据综合各项指标来看，由于受“小阳春”影响，5月份40城土地市场继续回暖。但是总的来看，5月40个典型城市的地价涨幅已经明显收窄，说明热度已经开始减弱。

分城市来看，5月份，由于土地供应量有所增加，一线城市土地成交量增长明显，但地价进一步下跌，并创2015年10月份以来的新低。按照2018年11月至今的地价走势，在当前仍较严厉的政策环境下，未来几个月一线城市地价或将继续下跌。

二线城市土地成交面积及地价在"小阳春"的余热下仍有小幅增大和上涨，但增速回落，涨幅收窄，预计后续上行乏力，下半年地市或将有所降温。特别是一季度厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等热点二线城市地价反弹较明显，已经引起了中央的高度关注。

而三线城市方面，随着棚改政策的变化和购买力的透支，预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场，将在2019年持续降温。

附：40个典型城市分类如下。4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；22个二线城市：大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南；14个三四线城市：扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。

来源：中房网

南京银杏山庄是小产权房吗

8月19日，江苏省自然资源厅官网发布《省厅部署做好住宅用地供应分类调控工作》，将重点加强对南京、无锡、苏州市住宅用地供应监测、评价和考核，要求各地合理安排供地规模结构和布局。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“江苏省此次政策和此前国务院房地产工作座谈会的精神比较吻合，也是目前各省市自治区中，比较早地提出‘住宅用地分类调控’的省份，具有非常好的信号意义。”

来源江苏省自然资源厅官网

热点城市南京、无锡、苏州被“点名”

8月19日，江苏自然资源厅就做好2020年住宅用地供应分类调控工作进行部署，将重点加强对南京、无锡、苏州市住宅用地供应监测、评价和考核，并对其他城市住宅用地供应的监控指导、督促检查、评价考核。

同时，江苏自然资源厅要求，各地做好年度住宅用地供应计划编制及实施工作，根据住房发展规划和住房建设年度计划，保障供地规模，优化供地结构，把握供地时序，均衡合理布局。及时公布住宅用地信息，发布年度住宅用地供应计划，公布地块成交结果，落实公开信息责任，引导市场预期；严格监督考核，加强对重点城市的联系指导和监督考核，规范住宅用地出让方案，做好异常交易预案，做好住宅用地市场分析和预判。

“此次政策实际上提到了四点内容，第一、点名了热点三个城市，包括南京、无锡和苏州，其含义是，一些地价上涨过快的城市，必然会更加强化城市主体调控责任；第二、提出供地八字方针，即‘保障、优化、把握、均衡’；第三、公开信息；第四、强化异常地块管控，对于部分异常地块交易，将做好预案和分析。这些内容与国务院房地产工作座谈会的精神是高度吻合的。”严跃进解读称。

新京报记者注意到，上述点名的三个城市南京、苏州、无锡的土地市场存在快速升温的现象。根据中原地产发布的数据显示，截至8月17日，南京、苏州、无锡的土地出让金分别达到1287亿元、882亿元、530亿元，分别位列全国第五名、第七名、第16名，同比增长38.47%、15.55%、91.75%。

以南京为例，由于高溢价地块不断出现，南京已经先后两次调整了土地出让规则，继6月5日采用“限房价、竞地价”的“双限”方式出让之后，昨日，南京进一步对土地市场加强调控，触及最高限价时改为摇号方式确定竞得人，还提高了住宅（商住）用地竞买保证金比例，由出让起始价的20%调整为20%-80%，热点区域不低于50%，并要求一个月内付清全部土地成交价款等。

地价过热与调控之弦

虽然，受到年初疫情的影响，房地产市场交易量出现波动，但是，部分城市的土地市场在上半年依然呈现高温态势。

从土地出让金角度来看，截至8月17日，全国50大城市年内卖地金额已经超过2.5万亿元，比2019年同期上涨幅度高达17.4%，其中，杭州、上海、北京、南京、广州的土地出让金总额已经突破千亿元，而杭州也成为唯一一个出让金总额破2000亿元的城市。

从地价上涨层面，根据易居研究院的数据，今年上半年，全国100个城市居住用地价格为6176元/平方米，同比上涨10.2%。

分城市类型来看，今年上半年，4个一线城市居住用地价格为16671元/平方米，同比上涨10.1%；32个二线城市居住用地价格为6304元/平方米，同比上涨6.3%；64个三四线城市居住用地价格为4265元/平方米，同比上涨10.8%。

全国100城年初累计居住用地价格同比涨幅

在全国36个一、二线城市中，成都、昆明和银川等地价上涨比较快，其上半年同比涨幅分别为61%、59%和57%。在全国64个三、四线城市中，唐山、南通和江阴等地价上涨比较快，其上半年同比涨幅分别为203%、110%和84%。

易居研究院分析称：“从土地市场的稳定发展角度看，地价上涨过快城市势必需要积极管控，尤其是要严查违规资金进入购地市场。在一二线城市中，成都、昆明、银川等城市地价过热，后续需要积极调控以稳定预期。”

另一层面，据媒体报道，央行、住建部将召集部分房地产公司8月20日起在北京面谈，为控制房地产企业有息债务规模，出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”。目前，多家房企也向新京报记者证实了上述消息。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为：“融资新规会使得房企推迟或者取消近期在土地市场的土地投资计划，同时，也使得房企销售回款端压力骤升，从而促使土地市场降温，防止土地市场过热。”

是。南京银杏山庄位于江苏省南京市郊，空气清新。该小区是小产权房

1、首先该房是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，